玉崎孝幸です。

9月上旬に、関西、東海を

めぐって読者さんや

リスナーさんと交流したり、

不動産仲間の物件見学をしたり、

美術館巡りをしたり

してきました。

お会いしたみなさん、

本当にありがとう

ございました。

楽しく、学びがあり、

充実した日々を

過ごすことができました。

最後、関東を台風が

直撃したこともあり、

帰宅日が一日遅くなる

アクシデントも

ありましたが、無事に

帰ってくることが

できました。

印象に残るできごとは

多かったのですが、

特に学びが深かったのは、

東海地方で不動産仲間の

再生物件を見学させて

もらったことです。

空室率が85%を超える、

築年数が40年超えの

鉄筋コンクリート(RC)

一棟マンションをリフォームして

募集する活動を始めようと

しているところを

見学させてもらいました。

僕は、いわゆる空室が

極端に多い再生物件は

取り組んでいないのですが、

実際に仲間が取り組もうと

しているのを見て、学びが

ものすごく多かったです。

全空に近いRCの

一棟マンションの再生物件を

実際に見て、取り組みの

詳細についても教えてもらう

機会を得ました。

そこで感じたことは、

人が長期間住んでいない

物件は、見えないところに

不具合が発生している

危険性が高い

ということです。

これは、木造の一戸建てにも

言えることですが屋根や壁の

劣化に伴う内部への浸水などの

恐れは築古物件の場合、

常にあります。

特に、空室が長い場合、

雨漏りや水漏れなどの

不具合が発生しても、

気づくのが難しいため、

被害が大きく拡大して

しまうこともありえます。

また、RC一棟マンション

の抱える大きなリスクと

しては、内部を通っている

配管の劣化が挙げられます。

特に耐用年数切れが近い

築30年以上の

RC一棟マンションの場合は、

途中で交換するなどしていない

場合、配管が使い物にならない

恐れが極めて高いと言えます。

木造の一戸建てやアパートの

場合はそこまで大がかりに

ならないことが多いのですが、

RC一棟マンションの場合は、

建物を保ったまま内部の配管を

交換するよりも新たに建物の

外に配管をつくったほうが

安くなることもあるそうです。

僕は、融資のつきにくさや、

売却のしにくさから、

築25年以上の

RC一棟マンションの購入は

考えないようにしています。

上記のような修繕にかかる

費用などの見通しが

立ちにくいことも

一つの理由です。

今回見学させてもらった物件は、

仲間がかなり安く仕入れて、

外壁もきれいに塗りなおすなど、

再生に向けて総力を挙げて

取り組んでいる物件です。

再生の過程には

想定しなかったトラブルも

あったようですが、それも

乗り越えて、募集開始に

こぎつけています。

この物件見学会には、

遠方からもたくさんの

不動産投資家が

参加していました。

参加者それぞれが、自分が

気づいたことや疑問を

主催者に伝えていました。

いろいろな投資家の意見を

もらえることは、主催者に

とっても大きな

メリットだと感じました。

この物件のこれからの

稼働率アップに向けて、

僕自身も仲間を

応援していきたいと

思っています。

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