玉崎孝幸です。
不動産投資で最も重視すべき
指標は何か。その質問に対しては、
さまざまな答えがあるでしょう。
いちばん多いのは、
「キャッシュフロー」
という答えではないでしょうか。
僕自身も、キャッシュフローは
とても大切だと思っていますし、
かならずチェックする
項目の一つです。
ただ、不動産投資歴を6年ほど
重ねてきて、最近少し考え方が
変わってきました。
いま、僕が考える
不動産投資の成否を示す指標は、
「純資産の額」です。
純資産の額は、(現金・不動産などを
含めた所有資産の価値)-(負債)で
求められるシンプルな数値です。
不動産投資に参入した直後は、
手元資金が少ないことが多いので、
お金を増やす意味で、
キャッシュフローを
重視していたのですが、
リタイアして専業大家に
なったあとは、本当の資産額を
意味する純資産の額を
意識するようになりました。
オーバーローンを重ねたり、
高い金利の条件で借りたりしていると、
返済額や金利払いが多くなり、
残債がなかなか減りません。
そうすると、売却したとしても
手元の資金が増えず、
純資産額も伸びない、
という状況になります。
僕は低金利の金融機関で
借りていたため、
売却の結果残る売却益が
かなり多くなりました。
お金が多めに残ると、
その後の不動産投資の経営が
とてもやりやすくなることも
実感しました。
特に、現在のように、融資が
下りにくくなっている局面では
手元資金があると、
他の人が買えないような
好条件の物件を手にすることも
できます。
純資産の額は、不動産の
投資額だけでは測れないため、
最近では、不動産投資家の方に
下記のような質問をすることが
多くなりました。
「現時点で金融資産を含めた
手元資金をいくらくらい
残していますか?」
この質問をしているのは、
手元の金融資産の額がわかると、
純資産の額がかなり
見えてくるからです。
その結果はけっこう面白くて、
不動産の投資規模(借り入れ額)が
大きくても、それに比べて
自己資金がほとんどない人がいたり、
逆にキャッシュを多く手元に
置いている人がいたりします。
著名な不動産投資家や講師でも、
手元資金の額は積極的に
公開していない人が多いのですが、
そこを見ないと本当に
成功しているかどうかは
判断できません。
オフレコのセミナーでは
僕も自分の手元資金額を
公開していますし、
いっしょに登壇する講師に壇上で
質問したりもしています。
そこがわからないと、
聞いている人は実際の経営の
イメージが湧かないだろうと
思います。
僕が登壇するセミナーでは、
リアルなところを
お伝えすることを
モットーにしているので、
よかったらぜひお越しくださいね。
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【6/23「2018年不動産投資の
売却・購入で成功するための
超リアルな話」セミナー開催】
※6/9(土)の参加受付は終了しました。
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